[Sammelthread] Immobilien - Miete und Eigentum

[xyz123]

Da muss eine Trennlage drunter sein, die eine Dichtscheibe unter der Schraube bei den Rissen sieht nicht mehr gut aus. Da kann Wasser eindringen und Kalksandstein ist mit Feuchtigkeit sicher korrosiv.

Was sollte denn da drunter sein? Wenn ich so im Internet gucke sieht das so aus als wäre da meist eine OSB-Platte und irgend eine Art schwarzer "Stoff" drunter. Aber das war meist bei richtigen Dächern, was in so gesehen hatte.
Ich könnte mir bald vorstellen das bei mir vielleicht gar nichts drunter ist. Bei dem Wintergartenbau ist wohl auch an anderen Stellen gepuscht worden.
Ich guck vielleicht gleich einfach mal drunter, wissen würd ichs jetzt schon gern.
Das mit den rissigen Dichtung, an den Schrauben, hatte ich mir auch schon gedacht. Aber wird sowas denn eigentlich, am unteren Ende des Blech, verschraubt? Das was ich so online gesehen hatte, waren alle ohne schrauben. Die waren wohl verklebt, oder in so Halter eingehakt. Aber das waren auch alles mehr richtige Dächer.

 

[BadSanta]

Wir sind damals beim Kauf mit einem Sachverständigen einmal durchgegangen. Er hat sich oberflächlich den Zustand angeschaut (Kältebrücken, Feuchtigkeit, offensichtliche Baumängel) und uns anschließend eine Liste erstellt der Dinge, die man sanieren sollte und könnte mit einem Daumenwert, was das kostet. Uns hat's geholfen, aber das ist natürlich kein Gutachten, das verstecke Mängel aufdeckt.. .
Energieberater hatten wir nur, da für die KfW Förderung (Fenster) vorgeschrieben.

 

[jansn]

Was sollte denn da drunter sein? Wenn ich so im Internet gucke sieht das so aus als wäre da meist eine OSB-Platte und irgend eine Art schwarzer "Stoff" drunter. Aber das war meist bei richtigen Dächern, was in so gesehen hatte.
Ich könnte mir bald vorstellen das bei mir vielleicht gar nichts drunter ist. Bei dem Wintergartenbau ist wohl auch an anderen Stellen gepuscht worden.
Ich guck vielleicht gleich einfach mal drunter, wissen würd ichs jetzt schon gern.
Das mit den rissigen Dichtung, an den Schrauben, hatte ich mir auch schon gedacht. Aber wird sowas denn eigentlich, am unteren Ende des Blech, verschraubt? Das was ich so online gesehen hatte, waren alle ohne schrauben. Die waren wohl verklebt, oder in so Halter eingehakt. Aber das waren auch alles mehr richtige Dächer.

Zwischen mauer und Blech muss eine Trennlage die das Wasser, auch Kondenswasser, nach außen führt. Je nachdem was an Unterkonstruktion drunter ist gehört da noch ein Dichtband hin durch das durchgeschraubt wird.

 

[TheFrozen]

Ja, ich glaub die Frage stellt sich am Ende nicht, aber ich will die 1200€ ungern versickern lassen bevor das Haus überhaupt uns gehört

Die Frage ist ob das nur ein Energieberater-Verkaufsgespräch wird oder eine wirklich fundierte Begutachtung.
An sich bin ich der Meinung, dass man mit genug Vorlauf sich das, was der 0815 Energieberater da durchzieht, auch alleine aneignen und besser beurteilen kann.

Für 20 Seiten "Energieberatung" in denen am Ende steht: Gebäudehülle dämmen, inkl. Balkon einpacken, Wärmepumpe, Fußbodenheizung, Dach neu. Brauch ich kein Geld bezahlen.
Außer ich brauch es für das BAFA.

Richtige Baumängel (Feuchtigkeit usw.) sind sowieso bereits aufgefallen, oder ohne Bauteilöffnung nicht sichtbar.

 

[BadSanta]

Für 20 Seiten "Energieberatung" in denen am Ende steht: Gebäudehülle dämmen, inkl. Balkon einpacken, Wärmepumpe, Fußbodenheizung, Dach neu. Brauch ich kein Geld bezahlen.

Du hast das Lüftungskonzept vergessen.

 

[TheFrozen]

Du hast das Lüftungskonzept vergessen.

Achja stimmt. Zentrale Lüftungsanlage muss natürlich dazu.

 

[joshude]

Wir sind wirklich unsicher, ob wir das alles jetzt wirklich brauchen. Am Ende kann man es alles natürlich nicht voraussagen.

Er schreibt ja selbst, dass der Umfang der "Hauskaufberatung" folgendes ist:
- Überblick über den Immobilienmarkt
- Gutachten über Zustand, Bausubstanz und eventuelle Mängel
- Hilfestellung bei der Preisverhandlung
- Hilfestellung bezüglich notwendiger Modernisierungen
- Einschätzung als Gutachter über den energetischen Zustand

Unsere Erwartung an den Termin wäre so im Groben:

• Dach: Zustand bzw. sind Dämmung noch ausreichend und Zeitgemäß; Etwaigen Handlungsbedarf ermitteln
• Fenster: Sind die Fenster aus energetischer Sicht noch in Ordnung, gleiches wie für das Dach: Etwaigen Handlungsbedarf ermitteln
• Heizung: Was gibt es für sinnvolle Alternativen zur aktuellen Gasheizung, z.B. WP iVm. PV
• Elektrik: Ist der Zustand noch Zeitgemäß, was muss hier zeitnah oder zukünftig angepasst werden
• Aus den Punkten “Hilfestellung bezüglich notwendiger Modernisierungen” sowie “Einschätzung als Gutachter über den energetischen Zustand”: Was ist sinnvoll im Bezug auf Förderungen/Zuschüsse und was für Voraussetzungen müssen geschaffen werden
• Konkrete Handlungsempfehlungen über alle Gewerke

Das würde ich ihn vermutlich per Mail vorab fragen. Wenn das nicht in den Rahmen fällt, dann würde ich mri den Termin und das Geld wohl auch sparen

 

[TheFrozen]

Baujahr des Fensters bzw. Hersteller / Modell steht zwischen den Scheiben am Rahmen.
Das und den Dachaufbau kannst du in Verbindung mit deinem Aussenwandaufbau in Ubakus alles durchrechnen.
Mehr macht der auch nicht

Heizlastberechnung dürfte hinfällig sein, da du ja durch die bisherige Nutzung den Verbrauch kennst und somit die Menge an Gas die benötigt wird.
Schaue damit, welchen Strombedarf eine Wärmepumpe hätte.
In Verbindung mit Solarertragsrechner usw. kannst du dann selber schauen, ab wann - und mit welchem Geldeinsatz - sich der Spaß lohnt.

Ich bin mir relativ sicher, wenn du das gewissenhaft selbst machst ist das gründlicher, vorallem da du verschiedene Szenarien vergleichen kannst in Bezug auf Kosten / Nutzen.

 

[MZuki]

Wie gesagt: Ist die Frage "aus energetischer Sicht noch i.O." wirklich so wichtig?
Du kannst doch sicher bei deinen Eltern mal rein schauen was sie so an Gas verbraucht haben und bekommst sicherlich ne ehrliche Antwort wie geheizt wurde. Dann siehst du ja gleich ob das für dich einen möglichen Austausch rechtfertigt.
Natürlich wird dir der Sachverständige/Berater sagen dass neue Fenster und ein "neues" Dach besser Dämmen...

Wenn externe Hilfe, dann würde ich die auch eher für Aussagen über den Stand der Elektrik oder mögliche aufkommende Schäden heranziehen. Und den Rest dann nach bedarf nachdem ihr euch eure eigenen Gedanken gemacht habt.

Wir haben das vor ein paar Jahren mal für das Haus unserer Großeltern durchgespielt. Das war natürlich älter und mit schlechterer Substanz. Aber wir haben recht schnell gelernt dass so diese erste Idee "wäre schon cool das auf den aktuellen Stand zu heben" ziemliche Geldverbrennung ist. Kann man machen wenn man die Kohle übrig hat und für das "Gewissen", lohnen tut sich's aber nur schwer. Zumindest wenn man nicht sowieso irgendwas machen muss.

 

[fatlace]

Ich bin villt zu Schmerzfrei, aber ich hab ein Haus BJ 1930 gekauft ohne Gutachter ect
Das ist doch ein Haus aus der Familie, weiß gar nicht wofür du da einen Gutachter haben willst?
Dein Dad wird das Haus doch kennen und dir alles darüber erzählen können, wen man Verbrauch ect sehen kann, kann man sich doch alles einmal durch rechnen obs Sinn macht da die Heizung ect zu tauschen.
Ich hatte nachdem Kauf einen Energieberater, der hat mich toll beraten, wen es nach ihm gegangen wäre, hätte ich für die Sanierung 300k gebraucht, um am Ende 50k Kredit günstiger zu bekommen.

Elektrik wäre so ein Thema das würde ich eigentlich immer neu machen ivm Netzwerkkabeln, wen es älter als 10-15 Jahre ist.
Wen man viel selbst macht, hält sich das Preislich absolut in Grenzen.

 

[TheFrozen]

Wir haben das vor ein paar Jahren mal für das Haus unserer Großeltern durchgespielt. Das war natürlich älter und mit schlechterer Substanz. Aber wir haben recht schnell gelernt dass so diese erste Idee "wäre schon cool das auf den aktuellen Stand zu heben" ziemliche Geldverbrennung ist. Kann man machen wenn man die Kohle übrig hat und für das "Gewissen", lohnen tut sich's aber nur schwer. Zumindest wenn man nicht sowieso irgendwas machen muss.

Es gibt energetische Maßnahmen die man rein monetär - sprich Kosten/Nutzen betrachten kann. Bspw. Wärmepumpe / Gasheizung.
Es gibt auch auch energetische Maßnahmen die zur deutlichen Steigerung des Wohnkomforts führen. Bis das Haus fertig ist, wohnen wir in eine Mietswohnung. Die oberste Geschossdecke ist etwas gedämmt, die Fenster relativ neu. Heizkosten sind im Rahmen. Trotzdem ist es gefühlt immer "kalt" weil hier uralte, dünne Aussenwände sind, bei denen die immer "Kältestrahlung" abgeben. (Ich weiß physikalisch nicht korrekt, aber man weiß was gemeint ist).

Gleiches gilt für ein neu gedämmtes Dach im Hochsommer. Klar kann man für das Geld etliche Jahre die Klima durchballern lassen. Es ist aber trotzdem eine Frage des Wohlbefindens und ob einem das neben dem ROI das Geld wert ist.

Da muss jeder selbst entscheiden, was dann am Ende sinnvoll ist und was nicht. Der Rundumschlag ala Energieberater ist auf jeden fall nix für schmale Geldbeutel und auch mMn ein erheblicher Eingriff in - je nach Haus - sehr solide Bausubstanz.

 

[fatlace]

Es gibt auch auch energetische Maßnahmen die zur deutlichen Steigerung des Wohnkomforts führen. Bis das Haus fertig ist, wohnen wir in eine Mietswohnung. Die oberste Geschossdecke ist etwas gedämmt, die Fenster relativ neu. Heizkosten sind im Rahmen. Trotzdem ist es gefühlt immer "kalt" weil hier uralte, dünne Aussenwände sind, bei denen die immer "Kältestrahlung" abgeben. (Ich weiß physikalisch nicht korrekt, aber man weiß was gemeint ist).

Ich weiß ganz genau was du meinst.
Bevor wir unser Doppelschaliges Mauerwerk gedämmt haben, war der Raum zwar warm, aber wen man auf der Couch gesessen hat, hat die Wand hinter dir immer Kälte abgestrahlt, was tottal unangenehm war.
Durch die Einblassdämmung gibt es das Problem nicht mehr, wir haben dadurch zwar eine Ersparnis von rund 20% bei der Heizung gehabt, aber auch ohne die Ersparniss, wäre es mir das absolut Wert gewesen.
Jetzt die Fassade anzugehen macht halt keinen sinn, kostet unmengen an Geld, für am Ende villt weitere 10-20%, da tut es auch einfach ein neuer Anstrich.

 

[joshude]

Du kannst doch sicher bei deinen Eltern mal rein schauen was sie so an Gas verbraucht haben und bekommst sicherlich ne ehrliche Antwort wie geheizt wurde.

Das ist das Problem. Meine Eltern haben praktisch das gesamte OG die letzten Jahre nicht mehr geheizt, seit die Kinder alle aus dem Haus sind. Da wurde praktisch nur das Wohnzimmer im EG gehzeit, der Rest war auf reinem Frostschutz. Ich habe mal gefragt, ob sie aus der Zeit davor noch Werte haben, allerdings ist seit dem auch die Heizung erneuert worden. Da gibt es also keine wirklich passenden Erfahrungswerte.

 

[B$TIStalin]

Nachdem das Haus ja deinen Eltern gehört würde ich auch keinen teuren Gutachter bezahlen und mir eher überlegen was muss gemacht werden bevor ich einziehe um glücklich zu sein.

Dachsanierung kann man auch machen wenn man schon 5 Jahre drin wohnt.
neue Fenster nachdem man 2 Jahre drin wohnt ist eher doof und würde ich vor Einzug machen oder die nächsten 10 Jahre mit leben.

Wenn du weißt ihr wollt mehr ändern als nur Wände streichen dann würde ich mir erst mal eine Übersicht machen und dann halt schauen welche Gewerke man gleich mit abdecken kann.

Aber jetzt einfach alles mögliche machen ist doch auch sinnlos. Wir reden ja von einem Haus aus 91 und nicht von einer Hütte aus den 60igern.

Gleiches mit der Heizung. wenn die läuft lass sie drin und fertig. Würde das Geld lieber in eine PV Anlage investieren so lange es noch eine Einspeisvergütung gibt und wenn dann doch mal eine Wärmepumpe kommt ist man schon mal gerüstet

 

[DonChulio]

müsste dein Dad nicht bestens bescheid wissen, was wie wo gemacht werden muss oder wonach man mal schauen könnte.

Also mein Vater kann mir ziemlich genau sagen, was zu tun wäre (gut ist erst 10 Jahre alt - das Haus, also nix - aber er weiß, was in mehr oder weniger "naher" Zukunft kommen könnte)

 

[joshude]

Ja... ich bin auch so unsicher. Tendiere jetzt aufgrund eurer Erfahrungen auch eher dazu erstmal ohne jemanden mit "Sachverstand" auszukommen.

Was wir grob machen wollen:

Überall:
- Alle Innentüren neu
- Bei den Fenstern ist das Ziel: Von innen weiß. Wenn die noch gut sind (2-Fach verglaste Holzfenster) dann von innen streichen (lassen), ggfs. Dichtungen erneuern
- Alle Fußböden neu (Komplettes EG Ist FBH)
- Elektrik neu
- Entweder direkt PV oder zumindest für PV vorbereiten

EG:
- Eine Innenwand (11,5cm) entfernen
- Eine Innenwand (11,5cm) versetzen
- Innenwände (EG) entweder verputzen (Teilweise schon der Fall) oder tapezieren

OG ist komplett ausgebaut und hat mit 35cm einen ziemlich niedrigen Drempel. Gepaart mit 38° Dachneigung ist da leider viel "Totraum".
- Sämtliche Holzvertäfelung entfernen und Dachschrägen "trockenbauen" und Verputzen. Bei der Gelegenheit prüfen ob z.B. die Zwischensparrendämmung noch aufgestockt werden kann
- Wände versetzen um den Grundriss zu verbessern
- Badezimmer neu

Weiteres:
- Meine Eltern drängen darauf die Heizung zu tauschen. Fragt mich nicht, aber sie wären sogar bereit sich (bis hin zu komplett) an den Kosten dafür zu beteiligen

Das ist so der groooobe Plan mit dem Haus. Alles was in Eigenleistung geht auch in Eigenleistung machen.

 

[DonChulio]

soweit ich weiß, wenns ne Tragende Wand ist, brauchst du sowieso ein Statiker.

Optische Sachen, wie Türen/Böden/Vertäfelung sind Geschmackssache und da bringt dir keine Gutachter Meinung was^^
Elektrik ist ja auch mehr "Haben wollen" anstatt "Muss neu" - > hier aber Obacht, kann schnell teuer werden, da es neue "Standards" gibt die eingehalten werden müssen.

 

[amdfreund]

Bei 11er Wänden würden mich tragende Funktionen wundern, eher noch ein paar aussteifende Effekte.
Bei der Elektrik würde ich besonders mit dem PV/WP-Gedanken einplanen, wenigstens den Zählerplatzverteiler vor dem Einzug auf den aktuellen Stand bringen zu lassen.
Dazu könnte sich vor dem Kauf eine Kostenrahmenanfrage beim Elektriker und Dachdecker lohnen. Der Dachdecker sollte am besten erkennen, ob und wie das bestehende Dach sich mit einer PV-Nachrüstung vertragen würde und wieviel es kosten würde diesen Stand zu erreichen.

 

[TheFrozen]

Das ist das Problem. Meine Eltern haben praktisch das gesamte OG die letzten Jahre nicht mehr geheizt, seit die Kinder alle aus dem Haus sind. Da wurde praktisch nur das Wohnzimmer im EG gehzeit, der Rest war auf reinem Frostschutz. Ich habe mal gefragt, ob sie aus der Zeit davor noch Werte haben, allerdings ist seit dem auch die Heizung erneuert worden. Da gibt es also keine wirklich passenden Erfahrungswerte.

Dann mit Ubakus den U-Wert deiner Gebäudehülle bestimmen und Heizlast nach DIN EN 12831 selbst berechnen. Geht zur Not sogar mit Excel.

 

[xyz123]

Zwischen mauer und Blech muss eine Trennlage die das Wasser, auch Kondenswasser, nach außen führt. Je nachdem was an Unterkonstruktion drunter ist gehört da noch ein Dichtband hin durch das durchgeschraubt wird.

Ich hab gerade mal drunter geguckt und es ist wohl so wie es sein soll. Also eine Holzunterkonstrukt und oben drauf eine schwarze "Matte".
Jetzt hatte ich einfach mal geguckt was der nächste Baumarkt da hat. Der hätte "Glattblech Stahl verzinkt" in 0,75mm dicke da (oder besser ein Alu-Blech?). Kann man das dafür benutzen und bekommt man das als Laie umgekantet.
Ich bin jetzt kein Metaller, aber hab auch keine zwei linken Hände. Und das alte Blech sieht recht simpel abgekantet aus, also keine Ecken oder so. Müsste auch nicht schön sein, muss nur funktionieren.
Weil für ein Blech, spontan, ein Dachdecker zu finden könnte wieder etwas schwierig finden, könnte ich mir vorstellen.

 

[joshude]

@TheFrozen
Mit Ubakus hab ich mal bisschen rumgespielt. Ich finde in den originalen Bauunterlagen aber keine genauen Angaben. Die Auswahl bei Ubakus ist da dann etwas erschlagend. Aber ich komme so grob auf einen U-Wert von 0,35-0,40.

soweit ich weiß, wenns ne Tragende Wand ist, brauchst du sowieso ein Statiker.

Ja, Wände fassen wir ohne Statiker nicht an. Selbst wenn es laut Plan nicht tragend sein soll ist uns das Risiko da zu groß

 

[TheFrozen]

Liest sich doch schon gut. Kalkmörtelputz - überragend. Im Moment ist Kalk und Lehmputz wieder der neuste Schrei. Du hast es schon ;-)

6cm Dämmwolle in der Außenwand für das Baujahr okay. Mit dem U-Wert ist deine Fassade auch (meiner schnellen Laienmeinung nach) gut genug gedämmt für 3-fach Verglasung, falls die Fenster neu sollen.

Beim Dach musst du halt dann einfach "mal schauen", was sich da an Aufsparren- / Zwischensparrendämmung verbirgt. Kannst du in Ubakus beim Dach inkl. Taupunkt auch durchrechnen. Ist natürlich nix für "mal eben". Ist ähnlich wie das Haus in CAD nachbauen, etwas "Einstiegsarbeit".

 

[B$TIStalin]

Ja... ich bin auch so unsicher. Tendiere jetzt aufgrund eurer Erfahrungen auch eher dazu erstmal ohne jemanden mit "Sachverstand" auszukommen.

Was wir grob machen wollen:

Überall:
- Alle Innentüren neu
- Bei den Fenstern ist das Ziel: Von innen weiß. Wenn die noch gut sind (2-Fach verglaste Holzfenster) dann von innen streichen (lassen), ggfs. Dichtungen erneuern
- Alle Fußböden neu (Komplettes EG Ist FBH)

also könnte man zb. schon alle Räume so umbauen, dass überall eine FBH ist um wenn man auf eine WP wechselt schon mal alles passt und man nur noch im Keller umklemmen muss

- Elektrik neu
- Entweder direkt PV oder zumindest für PV vorbereiten

EG:
- Eine Innenwand (11,5cm) entfernen
- Eine Innenwand (11,5cm) versetzen
- Innenwände (EG) entweder verputzen (Teilweise schon der Fall) oder tapezieren

OG ist komplett ausgebaut und hat mit 35cm einen ziemlich niedrigen Drempel. Gepaart mit 38° Dachneigung ist da leider viel "Totraum".
- Sämtliche Holzvertäfelung entfernen und Dachschrägen "trockenbauen" und Verputzen. Bei der Gelegenheit prüfen ob z.B. die Zwischensparrendämmung noch aufgestockt werden kann
- Wände versetzen um den Grundriss zu verbessern
- Badezimmer neu

Weiteres:
- Meine Eltern drängen darauf die Heizung zu tauschen. Fragt mich nicht, aber sie wären sogar bereit sich (bis hin zu komplett) an den Kosten dafür zu beteiligen

Das ist so der groooobe Plan mit dem Haus. Alles was in Eigenleistung geht auch in Eigenleistung machen.

Je nachdem könnte man dann ja auch teilweise die Wasserleitungen vom Keller bis ins OG neu machen wenn da eh das Bad gemacht wird und Elektrik für den Stock auch und dann halt eine UV fürs OG

Heizung Zwanghaft tauchen finde ich sinnlos. Wenn die aktuelle funktioniert und wegen 200€ Ersparnis pro Jahr 20k€ investieren lohnt ja auch nicht wirklich.

Dann lieber das Geld in eine PV und vlt. eine Klimaanlage mit installieren und dann in der Übergangszeit damit heizen.

 

[Cherio]

Ich hab gerade mal drunter geguckt und es ist wohl so wie es sein soll. Also eine Holzunterkonstrukt und oben drauf eine schwarze "Matte".
Jetzt hatte ich einfach mal geguckt was der nächste Baumarkt da hat. Der hätte "Glattblech Stahl verzinkt" in 0,75mm dicke da (oder besser ein Alu-Blech?). Kann man das dafür benutzen und bekommt man das als Laie umgekantet.

Ein gut gekantetes Blech hat auch keine „scharfgekantete“ Ecke (Biegeradien).

Ich bin jetzt kein Metaller, aber hab auch keine zwei linken Hände. Und das alte Blech sieht recht simpel abgekantet aus, also keine Ecken oder so. Müsste auch nicht schön sein, muss nur funktionieren.
Weil für ein Blech, spontan, ein Dachdecker zu finden könnte wieder etwas schwierig finden, könnte ich mir vorstellen.

Du könntest auch zum nächsten Metaller gehen und dir ein Blech Kanten lassen. Aluminium macht auch nicht alles mit. So Abdeckungen habe ich auch schon in Edelstahl gesehen. Die dann noch mit Fassadenbauschrauben mit EPDM-Dichtscheibe anschrauben, dann solltest du Ruhe haben.

Sorry, fürs Vollzitat, ich schreibe stehend aus dem wackligen Zug heraus.