[Sammelthread] Immobilien - Miete und Eigentum

[plutoniumsulfat]

Was hätte ich denn für eine Reihenfolge deiner Meinung nach einhalten sollen?

Vorschreiben tut dir das niemand. Dennoch hätte es vielleicht geholfen, über diese Idee vorab mit deinen Eltern zu reden, bevor es da direkt losgeht. Das gibt denen etwas mehr das Gefühl, dass nicht einfach über ihren Kopf hinweg entschieden wird. Ich stelle mir gerade vor, dass die auch keine fremden Leute im Haus wohnen haben wollen. In dem Fall wäre ich auch verärgert.

 

[BadSanta]

Da habe ich nichts zu ergänzen.
Im ersten Gespräch mit deinen Eltern den Architekten ankündigen, der die Teilungserklärung vorbereiten soll, war emotional sicher kein cleverer Zug. Völlig unabhängig davon, dass das euer Recht ist.

 

[holzkreuz]

Grundlegend gebe ich euch da auch Recht
Aber das ganze Thema mit dem Haus hat auch eine gewisse Vergangenheit.

Zu uns wurde damals auch nur gesagt: Entweder ihr kauft es für den Preis X, oder wir verkaufen das Haus (was mit Wohnrecht und eingetragener Pflege der Oma bestimmt super gewesen wäre )

Mein Bruder wurde direkt übergangen, geschweige denn nicht mal ansatzweise mit einbezogen in das Thema.

Obwohl er damals die Idee hatte, gemeinsam einen Weg zu finden für alle Beteiligten zusammen mit einem Notar/Anwalt.

Mein Vater ist leider sehr engstirnig und nur seine Meinung ist die richtige.
Was andere sagen interessiert nicht^^

Leider wird das mit zunehmenden Alter immer schlimmer.

 

[Fabian2602]

Check ich erst recht nicht, warum man das Haus dann dennoch kauft...

 

[holzkreuz]

Altersvorsorge ist dir ein Begriff ?
Wir haben in der Niedrigzinsphase zu 0,67% finanziert
war ein Nobrainer und günstiger als eine vergleichbare Mietwohnung im Ort

 

[Fabian2602]

Altersvorsorge ist dir ein Begriff ?

Und da gibts nur die Option das Haus der Eltern zu kaufen?

Ich mein die Zinsen gibts doch auch für Eigentumswohnungen, Neubau, etc.

 

[holzkreuz]

Mag ein Fehler gewesen sein der uns damals mit der Tragweite nicht ganz so bewusst war.

Aber aufgrund dessen binde ich mir diesen "Klotz" eben nicht mehr ans Bein, das ist leider bei einer verspäteter Einsicht so.

 

[Fabian2602]

Keinerlei Verständnis plus Androhung, uns das Leben danach so schwer wie möglich zu machen so lange die noch da drin wohnen.

Jetzt zur eigentlichen Frage:
Nach Teilungsklärung benötigen wir keine Unterschrift meiner Eltern?!

Wie Tundor schon sagte - Anwalt.
Da würde ich auch gleich klären, wie sich das Verhalten deiner Eltern auf ein Wohnrecht auswirkt.

 

[PayDay]

Also sind wir nun zum Entschluss gekommen, das Haus via Teilungsklärung zu drei Eigentumswohnungen umzugestalten.


Nach Teilungsklärung benötigen wir keine Unterschrift meiner Eltern?!

Erstens: Dein move ist unter aller Sau, deine Eltern werden dich dafür sicher so maximal enterben, wie sie irgendwie können...

zum Sachlichen:

Grundsätzlich erstmal, wie ist das Haus heute überhaupt "aufgeteilt"?

Also:
a) Ist das Haus hochoffiziell mit Teilungserklärung ein echtes! Mehrfamilienhaus im Sinne der WEG mit mehreren Grundbüchern usw?
oder
b) Ist es einfach nur ein Haus mit mehreren Wohnungen und einen einzigen Grundbuch?

bei a: Eine Änderung wird nur klappen, wenn ihr Eigentümer aller Grundbücher seid. Wenn es eine echte Teilungserklärung im Sinne der WEG gibt, wem gehört denn dann der Dachboden als Sondereigentum?
bei b: Eine Änderung ist keine große Sache (da ihr Eigentümer des gesamten Hauses seid), solange auf dem Grundstück nach Bebauungsplan überhaupt ein echtes Mehrfamilienhaus stehen darf (das könnte ggf. das größere Problem werden...).

Ich habe mich schon so einige Stunden mit dem Thema Teilungserklärung auseinander gesetzt, da ich in einer Wohnung mit WEG wohne.

Bei einer erfolgreichen Teilung des Hauses (mit Punkt b ohne Teilungserklärung) in 3 Stücke haben eure Eltern rechtlich wohl wenige Möglichkeiten. Die Möglichkeiten belaufen sich wohl eher auf "Sabotage", also jeden Interessenten das Haus madig reden. "Wir wohnen hier seit 30 Jahren. Wissen Sie eigentlich, wie mies der Keller damals gemauert wurde?"

Eine gütige vernünftige Lösung das Objekt loszuwerden für ein eigenes Haus sehe ich so aber auch nicht. Die beste Lösung wäre, die Eltern kaufen es zurück. Ihr wollt aber aus der Sache natürlich Kapital machen, was aber sicher eh nicht klappt, weil ihr nur 2 der 3 Anteile verkaufen könntet, bzw. der 3 Teil mit euren Eltern mit lebenslangen Wohnrecht quasi unverkäuflich ist.

Da du deine Eltern komplett übergangen hast, ist das Kind nun in den Brunnen gefallen. Das wird nun sicherlich eine ganz tolle Folgezeit geben. Das wahrscheinlich beste jetzt wird wohl die Vermietung der beiden anderen Parteien sein und mindestens 20km weg ziehen.

Wie immer, keine Rechtsberatung. Bin wie die anderen kein Profi. Anwalt Einschalten für verbindliche Antworten, was hier sowieso notwendig sein wird.

 

[holzkreuz]

@PayDay

Es ist Variante B, ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen und einem Grundbuch.
Dachboden wird dem Dachgeschoss zugeschrieben da nur von dort der Zugang erfolgt. Zudem ist er vor zwei Jahren bei der Sanierung des Daches Ausbaufertig vorbereitet worden (zusätzlicher Wohnraum möglich)

Vermietet wird keine der Wohnungen, sondern verkauft.

"Unter aller Sau" sehe ich nicht so, da wir im Vorfeld schon Gespräche geführt haben nachdem die unterste Wohnung frei wurde und auch meine Eltern schon meinten, uns würde aufgrund der uns dargelegten Beweggründe außer Verkauf nichts übrig bleiben.

Jetzt ist der Tag gekommen an dem wir uns entschieden haben

 

[meph!sto]

Mir bleibt zum Glück sowas erspart, erbe eh nix

Viel Kraft euch

 

[PayDay]

@PayDay

Es ist Variante B, ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen und einem Grundbuch.

So ist das Haus auf jeden Fall nicht in einzelnen Stücken verkaufbar. Am Ende werden ja keine Häuser oder Hausteilstücke gekauft und verkauft, sondern Grundbücher. Das Zerteilen dieses Hauses in mehrere Stücke mit mehreren Grundbüchern erfolgt im Rahmen einer Teilungserklärung nach WEG. Ob sowas überhaupt geht, kann das Bauamt mitteilen, bzw. der Bebauungsplan von deinen Grundstück herauslesen. Da die Hütte von 1970er ist, wird es dafür sicherlich keinen Bebauungsplan für geben.

Willst du die Sache vorantreiben, ist eine Anfrage beim Bauamt ggf. eine Idee. Sollte diese - wider erwarten - wirklich der Sache zustimmen, haben die Bewohner im Haus natürlich kein Mitspracherecht. Mitspracherecht haben ALLE Eigentümer, welche im Grundbuch stehen, da dieses Grundbuch maßgeblich geändert (oder gelöscht und neu erstellt was weiß ich...) wird. Sind deine Eltern also noch im Grundbuch irgendwie mit drin, ist das Thema durch.
Das lebenslange Wohnrecht deiner Eltern ist auf jeden Fall eine Frage für einen Experten. Würde vermuten, das dies "einfach" mit ins neue Grundbuch rüber genommen wird, also das Grundbuch für die OG Wohnung mit diesem Wohnrecht belastet wird.

Die größte Hürde wird wohl das Bauamt sein, und natürlich die Kosten für die Teilung. Und das du danach nur 2 der 3 Anteile verkauft bekommst, da mit Wohnrecht wohl kaum jemand kaufen wird. Beachten muss man zudem, das man mit Teilungserklärung einen Verwalter braucht und dies dann auch neue Rechte und Pflichten nach sich zieht inkl. laufende Kosten. Und das man dann auch jemanden finden muss, der sowas in einen eigentlich nur größeren Einfamilienhaus mitmachen will.

 

[holzkreuz]

@PayDay
Aufgrund dessen ist eine Teilung notwendig und möglich.
Der Architekt erstellt einen neuen Plan auf dem die jeweiligen Zuteilungen ersichtlich sind.
Damit muss ich dann zum Bauamt eine sog. Abgeschlossenheitsbestätigung anfordern

Und dann gehts zum Notar der das alles beglaubigt und teilt.
Danach gibt es für das Haus 3 Grundbücher

 

[PC User]

Ikea ist da Wohl der günstigste Anbieter im Preis und gute Qualli. mfg

 

[PayDay]

Dann mal viel Erfolg. Hast du das nun mit deinen Eltern denn nun im guten klären können ?

Ikea ist da Wohl der günstigste Anbieter im Preis und gute Qualli. mfg

mhhh? FC?

 

[holzkreuz]

Dann mal viel Erfolg. Hast du das nun mit deinen Eltern denn nun im guten klären können ?

Ne noch nicht

Ich lass da erstmal zwei Tage Gras drüber wachsen und gehe die Tage nochmal auf sie zu

 

[Nenharma]

@holzkreuz
Kenne ich am eigenen Leibe solche Konstellationen.
Haus und Hof meinen Eltern abgekauft, alles tutti. Nach zehn Jahren mussten paar Sachen, wie z.B. Heizung und Fenster gemacht werden.
Aber als ich dann gesagt habe wo es lang geht und was genau gemacht wird, wie es gemacht wird und was schon vorbereitet wird für uns, war der Bock fett ...

 

[seelenkrank]

"zahlen darfst du jetzt aber mach nichts gegen unseren Willen"
Kaum hatte ich die Bude musste (sollte) ganz dringend ein Gerüst gestellt werden um den Holzbalkon zu prüfen/streichen etc (bis in die Dachgaube rauf).
Vorher selber ~12+ Jahre nichts gemacht aber dann.
Gerüst alleine (Doppelbreite) kann ja schon tausende Kosten.
Freu mich schon wenn die Heizung fällig ist...

 

[PayDay]

Ich warte lieber, bis ich wirklich Eigentümer des Bauernhofes meines Vaters werde und verkaufe diesen dann inkl. Ländereien. Oder er verkauft es vorher und lässt es sich damit gutgehen. Würde ich mir für ihn auch mehr wünschen.
Diese vorher verschenken Geschichte bringt regelmäßig Probleme, völlig egal wie dicke man mit seinen Eltern ist. Wenn der Freibetrag nicht reicht, gibt es ja eh eine ganze Menge Kohle/Wert...

 

[plutoniumsulfat]

Diese vorher verschenken Geschichte bringt regelmäßig Probleme, völlig egal wie dicke man mit seinen Eltern ist.

Dann war man ja doch nicht so dicke. Ich kenne genug Leute, bei denen das ganz hervorragend klappt. Man muss nur vorher drüber sprechen.

 

[scars]

Das muss irgendwie am "holz" im Nickname liegen, da wirds immer schnell wild...

Unser Ziel war es damals, die unterste Wohnung irgendwann beziehen zu können und die Dachgeschoss Wohnung in der wir aktuell noch wohnen, entsprechend zu vermieten um Cashflow zu generieren.

Ihr plantet also, die DG Wohnung zu vermieten und ins EG zu ziehen...

Zumal wir nicht mit Fremden Leuten im eigenen Haus wohnen möchten^^

Und stellt dann, wenns so weit ist fest, dass ihr keine fremden Leute drin haben wollt?
Wir haben ja selbst eine Einliegerwohnung im Haus die wir vermieten, zumindest hier in Heilbronn kann ich mir die Mieter raussuchen und da sind mir Fremde Leute deutlich lieber als die eigene Verwandtschaft...

Zu uns wurde damals auch nur gesagt: Entweder ihr kauft es für den Preis X, oder wir verkaufen das Haus (was mit Wohnrecht und eingetragener Pflege der Oma bestimmt super gewesen wäre )

Da hättest du erstmal grinsen sollen und ihnen viel Erfolg wünschen, die Ernüchterung kommt dann recht schnell, wenn sie realisieren, dass solche Konstellationen den Preis total nach unten drückt, ist aber jetzt leider auch unerheblich...

Imho ist es jetzt egal, was du machst, du wirst Geld verbrennen - entweder so richtig in Rechtsanwälte, Notar, Architekten oder etwas nachhaltiger beim Substanzerhalt des Hauses...
Ich stand vor 2 Jahren vor einer ähnlichen Entscheidung, habs aber dann gelassen...
Teilverkauf würde ich vermeiden, weil da einfach jeder Muckenschiss bis ins Detail vertraglich geregelt sein muss, ansonsten bietet es nur Nährboden für weiteres Ungemach...
Da würde ich eher versuchen komplett zu Verkaufen und einen Schlusstrich zu ziehen, dass Niesbrauchrecht bleibt davon ja unangerührt... (Kann halt wirklich passieren, dass die Beziehung zu deinen Eltern dann Geschichte ist oder sie den Verkauf aktiv sabotieren, aber das wirst selbst am besten Einschätzen kennen...)

Und halt wirklich mal tief durchatmen und überlegen, ob die Sitation wirklich so schlimm ist, etwas neues zu kaufen oder zu bauen kostet ja auch sehr viele Nerven...

 

[holzkreuz]

@scars

Naja, Menschen ändern sich und die Einsicht kommt manchmal eben etwas später, zumal sich auch die finanzielle Situation aufgrund der hohen Investitionen der letzten Jahre geändert hat.
Meine Eltern besitzen lediglich Wohnrecht, kein Niessbrauch, da gibts einen Unterschied.

In der Teilung wird vom Architekten alles festgehalten wem was gehört, technisch getrennt sind die Wohnungen bis auf die Heizungen, aber auch dafür gibt es Mittel und Wege.

"Komplett" verkaufen wird leider aufgrund des Wohnrechtes nicht möglich sein oder zumindest nur zum maximal niedrigen Preis.

Das Haus war weder geschenkt noch vererbt, sondern von uns abzgl. der beiden Wohnrechte zum guten Preis offiziell gekauft.

 

[PayDay]

Dann war man ja doch nicht so dicke. Ich kenne genug Leute, bei denen das ganz hervorragend klappt. Man muss nur vorher drüber sprechen.

Wir sprechen Seiteenweise genau darüber, das es sehr gerne schiefgeht und SOFORT danach kommt der 1 angeschissen, wo es angeblich NIE ärger gegeben hat. Das ist so typisch Internet...

In der Teilung wird vom Architekten alles festgehalten wem was gehört, technisch getrennt sind die Wohnungen bis auf die Heizungen, aber auch dafür gibt es Mittel und Wege.

Heizungsanlagen in Mehrfamilienhäusern sind selten getrennt. Die einfache Lösung lautet "Ista" oder ähnliche Anbieter. Wenn ihr jetzt vermietet, müsstet ihr sowas ja auch schon jetzt haben

"Komplett" verkaufen wird leider aufgrund des Wohnrechtes nicht möglich sein oder zumindest nur zum maximal niedrigen Preis.

Ob nun als Ganzes oder zerteilt, ihr werdet niemals das Geld wieder reinholen, da die eine Wohnung mit lebenslangen Wohnrecht kaum verkaufbar ist. Selbst ein Investor wird davon doch abgeschreckt, weil er weiß, das der "Mieter" der eigentliche Eigentümer des Hauses war und das Fass ganz dicke aufmachen wird für jede noch so Kleinigkeit.

Was ist eigentlich am Ende dein absolutes Endziel? Haus in 3 Teile zerlegen und alle 3 Teile verkaufen? Wer soll den Teil mit dem Wohnrecht wie kaufen, ggf. deine Eltern? Zahlen die Aktuell überhaupt Miete oder wohnen sie "umsonst" (zb im Kaufpreis inkludiert?!) ?

 

[B$TIStalin]

Der Plan ist doch einfach EG und DG werden verkauft und OG wird behalten.

Wenn die Eltern iwann raus sind kann man OG einfach weiter vermieten oder halt auch verkaufen.

 

[DonChulio]

warum nicht als komplettes Mietsobjekt weiter behalten und von den 3 Mieten sich selbst tragen lassen? Für nen neuen Hauskredit kannst das doch als Sicherheit angeben.

Bei uns ist das auch ne funny Geschichte....Mutter klammert sich mit beiden Händen ans Haus, der der es abbezahlt (mein Vater) hat kein bock mehr und will verkaufen.
Was halt maximal nervt, mein Vater hat schon ne sau gute Pension, muss aber trotzdem nen 560euro Job machen um das Haus Halten zu können, mal davon abgesehen
das er ab nächstes Jahr eh nicht mehr den Behindertentransport aufgrund von Alter machen darf und den Kredit dann nimmer Zahlen kann, weigert sich meine Mum sowas
von das Haus zu veräußern. Der Mann ist über 70 und meine Mutter "zwingt" ihn quasi weiter zu arbeiten...klar hat auch nen Positiven effekt "Wer rastet der Rostet", aber mit
über 70....ich weiß ja nicht.
Sie rallt auch nicht, dass weder mein Bruder noch ich das Ding wollen...wenns mal soweit wäre würden wir es eh verkaufen

 

[PayDay]

Der Plan ist doch einfach EG und DG werden verkauft und OG wird behalten.

Das ist doch dumm. Man bekommt sein Geld nicht wieder rein, ist also satt im Minus. Stattdessen hat man seine Eltern als Mieter und hat Kosten wie Verwalter oder Rücklagenbildung. So wird das mit einen Eigenheim absolut nichts, wenn man da noch schulden hat.

Die Eltern sind erst raus, wenn sie versterben. Das kann je nachdem noch sehr lange dauern und so manch Elternteil hat am Ende die Kinder gar überlebt oder nah dran gekommen (bekanntestes Beispiel ist zb die ehemalige Queen).

Insgesamt wirkt die ganze Sache völlig unausgegoren und nicht zu Ende gedacht.

warum nicht als komplettes Mietsobjekt weiter behalten und von den 3 Mieten sich selbst tragen lassen?

Das halte ich auch für die beste Lösung. Dazu braucht man auch keine Teilungserklärung, muss nun also kein Geld nachwerfen, sondern kann die Sache quasi einfach laufen lassen.

Für nen neuen Hauskredit kannst das doch als Sicherheit angeben.

Nur wenn die "Hypothek" nicht schon voll ausgeschöpft ist. Wenn man eine Immobilie für 1Mio hat mit 1Mio Schulden, hat man am Ende eigentlich nichts...

 

[holzkreuz]

@PayDay
Das OG wird von uns als Eigentümer behalten da meine Eltern wie bereits gesagt das Wohnrecht eingetragen haben und wir sie natürlich nicht vor die Tür oder einem neuen Eigentümer setzen wollen.
Meine Eltern zahlen lediglich die Nebenkosten, keine Miete.
Zuerst wird das EG nach der Teilung verkauft weil unbewohnt, dann das DG.

Wieso "unausgegoren und nicht zu Ende gedacht"?
Ist die unterste Wohnung verkauft, wären wir Schuldenfrei und haben noch +€ an Kapital
Die oberste Wohnung ist dann 1:1 Kapital

Dadurch schmälern wir unsere Schulden trotz Neubau um gut 50%, haben später eine Wohnung mit einem guten stabilen Werterhalt als Kapital in der Hinterhand und wohnen obendrein in unserem eigenen kleinen Haus.

@DonChulio
Rechnet sich nicht für uns das Objekt als Mietobjekt zu behalten da nur 2x Mieteinahmen vorhanden wären und es sich dadurch vielleicht selbst trägt, dann aber noch das neue Haus zu Buche schlägt welches wir bis auf Nebenkosten voll finanzieren müssten.
Ohne Schulden sähe die Sache vielleicht anders aus

 

[PayDay]

Wieso "unausgegoren und nicht zu Ende gedacht"?
Ist die unterste Wohnung verkauft, wären wir Schuldenfrei und haben noch +€ an Kapital
Die oberste Wohnung ist dann 1:1 Kapital

Wie soll das gehen? Haben dir deine Eltern das Haus viel zu billig verkauft? Anders ist die Rendite von theoretisch 200% nicht zu erklären. Dann wäre dein Move ggf. noch über die "Schenkung mit groben Undank" ggf. Rückgängig zu machen.

Du hast 100k selbst investiert ins Haus. Du hast das Haus abgekauft und kannst trotzdem mit dem Verkauf von 1/3 des Hauses die 100k + Kaufpreis begleichen. Das fällt doch unter Schenkung...

 

[holzkreuz]

@PayDay

"Schenkung mit grobem Undank"

In unserem Falle wäre maximal die gemischte Schenkung von Bedeutung das Haus aufgrund der beiden Wohnrechte unter Marktwert hätte veräußert werden müssen und wir einen wirklich marginal günstigeren Kaufpreis gezahlt haben.

Beispiele für Schenkung mit groben Undank damit der damalige Kaufvertrag angefechtet werden könnte:

• tätliche Angriffe,
• schwere Bedrohungen,
• erhebliche Straftaten gegen deine Eltern,
• besonders schwerwiegende Beleidigungen oder Schikanen.

Das trifft gott sei Dank nicht zu, wird auch nie. Zumindest nicht von unserer Seite

Angenommen davon würde etwas zutreffen, dann handelt es sich jedoch nur um den Wert zwischen Reduziertem Marktwert (mit zwei Wohnrechten) und dem etwas günstigeren Kaufpreis, nicht jedoch um die gesamte KaufpreisSumme.

Und nur weil wir durch Teilung und Invest mehr Kapital erwirtschaften, ist das ebenfalls kein Grund.
Immobilienpreise kennen seit Jahren eine Richtung, und die ist nach Oben.

Bevor du solche, ich nenne es mal, "Meinungen" in den Raum wirfst, vorher kurz Checken was das denn überhaupt bedeutet und welche Gründe dafür vorliegen müssen.

Trotzdem Danke für den Input, ich mag solche Diskussionen

 

[plutoniumsulfat]

Wir sprechen Seiteenweise genau darüber, das es sehr gerne schiefgeht und SOFORT danach kommt der 1 angeschissen, wo es angeblich NIE ärger gegeben hat. Das ist so typisch Internet...

Du warst doch derjenige, der meinte, dass das regelmäßig Probleme gibt, unter der Annahme, dass man vorher selbst sehr dicke war. Ich habe lediglich behauptet, dass das eben nicht der Fall sein muss, so absolut, wie du das darstelltest.