[Sammelthread] Immobilien - Miete und Eigentum

[MZuki]

Ist kaum zu glauben was 230V-LEDs Dimmen heute immer noch für eine Raketenwissenschaft ist...
Mir sind in letzter Zeit drei Hue Birnen gestorben, da hab ich ein bisschen das Vertrauen verloren und wollte eigentlich auf "Standard-Leuchtmittel" mit separaten Zigbee-Dimmern umsteigen. Auch weil ich RGB nie nutz, sondern höchstens mal CCT.
Jetzt hab ich hier zwei Dimmer und zwei verschiedene E27 Retrofit-Birnen liegen und jede Kombi verhält sich anders...

1. Aqara Dimmer H2 mit Hornbach/Flair Birne -> Lässt sich schön weit nach unten Dimmen, relativ niedrige Einstellung der Minimalhelligkeit beim Dimmer möglich, allerdings recht "stufig" beim Dimmen
2. Aqara Dimmer H2 mit Philips Master DimTone -> Das "Dim2Warm" ist echt klasse, allerdings muss ich die minimale Helligkeit im Dimmer sehr weit hoch stellen damit die Birne überhaupt angeht. Dafür smoother beim Dimmen
3. GLEDOPTO Triac Unterputzdimmer mit Hornbach Birne -> Lampe schaltet erst recht spät ein, dadurch sehr schmaler Dimmbereich. Dafür super smooth
4. GLEDOPTO Dimmer mit Philips DimTone -> Größerer Regelbereich als mit dem Aqara Dimmer, schön smooth, dafür leichtes Flackern auf niedriger Dimmstufe

Da bekommt man echt Zustände... Wahrscheinlich als nächstes mal noch den Shelly Dimmer ausprobieren.

 

[Mr.Wurst]

Das sind aber auch keine Dimmer die man nehmen würde🤣

Größtes Problem ist halt die Minimallast

Theben oder eltako

 

[MZuki]

Wenn du da nen guten Draht hast und Theben davon überzeugst was abseits von KNX und Dali zu machen: sehr gern
Eltako hat immerhin was für Enocean, wäre aber nochmal ein Gateway das ich brauch…, oder Matter über Wifi. Das könnte ich noch probieren. Auch wenn ich gern bei Zigbee oder Z-Wave geblieben wäre.

 

[Mr.Wurst]

Brauchst du ein für ein bestimmtes smart Home system? Das hab ich jetzt nicht rausgelesen

 

[MZuki]

Ja, stimmt. Steht da nur impliziert weil eben beides Zigbee Dimmer sind 😉.

Also genau, das Teil muss per HomeAssistent ansprechbar sein damit ich die entsprechende Leuchte in Raumszenen einbinden kann.
Der Aqara ist eigentlich echt genial:
Das Bedienelement lässt sich vom Dimmer per SW trennen und schon hat man nen Schalter und Dimmer die man nutzen kann. Ganz ohne Batterie und passt in ne normale UP-Dose. Ist mit den meisten UP-Modulen + klassischem Taster sehr schwierig.
Dazu vergleichsweise Schick, passt in die normalen 55mm Rahmen und bietet viele Einstellungsmöglichkeiten.
Schade das er Zickig bei den Birnen ist.

 

[Techlogi]

Ich hab zwei Shelly Dimmer Gen2:
1x Flur, zusammen mit einem Bewegungsmelder und Türsensor (auch beides Shelly)
1x Wohnzimmer, zusammen mit einem Jalousietaster für Licht Hell/Dunkel

Das mit dem Taster funktioniert nur schlecht als recht da sehr träge, kein Vergleich zu einem "analogem" Drehdimmer. Ansonsten bin ich zufrieden und bekommt man super easy in HomeAssistant.
Im Wohnzimmer flackern die Lampen (4x 16W E27 LED) ab und an, das kann aber auch an den 10 Jahre alten "Birnen" liegen.

@MZuki

 

[Proph]

Warum nimmst du nicht die Birnen von Hue ohne Farbe? Preislich sind die ok, und du musst nichts an der Installation ändern. Und Hue hattest du doch schon.

 

[MZuki]

Man ist halt mit normalen Retrofits flexibler und weiß viel genauer was man bekommt.
Da gibt es >CRI95 mit 1500lumen und mehr in den verschiedensten Designs für 5-10€.

Das Hue Zeug ist nicht schlecht, aber man merkt, wenn man sich etwas damit beschäftigt, dann doch dass man eingeschränkter ist.
Bei RGB(W) und CCT geht es natürlich nicht anders wie Controller direkt im Leuchtmittel. Bei nem normalen Sockel gibt es halt nur zwei Kontakte und keine 3-5 die es die Ansteuerung bräuchte.

 

[Youngtimer]

Man ist halt mit normalen Retrofits flexibler und weiß viel genauer was man bekommt.
Da gibt es >CRI95 mit 1500lumen und mehr in den verschiedensten Designs für 5-10€.

Hast du da vielleicht mal ein Beispiel oder Link? Das Thema ist hier gerade auch interessant.

 

[soul4ever]

Ausser die Kirche will auf einmal zig Tausende Euro mehr im Jahr an Pacht (schon von so einem Fall gelesen)

In der Regel sind die Verträge wertgesichert und an die Inflation gebunden. Das muss nicht gezogen werden aber kann. Steht quasi in jedem Vertrag. Da haben sich manche die letzten Jahre umgeschaut. Neben den Kosten an die Bank für das Haus kommen hier dann teilweise mehrere Hundert Euro monatlich zusammen. Würde ich auf garkein fall machen.

 

[MZuki]

Hast du da vielleicht mal ein Beispiel oder Link? Das Thema ist hier gerade auch interessant.

Die Frage ist: Beispiel für was?
Wie gesagt: ich hab in Hornbach direkt was von "Flair" gefunden und probier gerade auch noch die Philips Master aus. Letztere geniest einen super Ruf.
Einfach mal drauf los suchen. Bei irgendwelchen Sonderformen muss man natürlich etwas länger suchen.

Theben oder eltako

Bei Theben hab ich leider nix gefunden das passen würde.
Bei Eltako gibt es den EUD64NPN für Matter. Dem könnte man mit nem Enocean Aufsteckmodul erweitern und nen Enocean Taster (batterielos) davor setzen. Dann würde ich Aktor und Taster ebenfalls in die UP-Dose bekommen und es passt in normale 55mm Rahmen.
Allerdings kosten die drei Dinger zusammen dann auch gleich über 100€ mit dem 4-fach Taster. Das ist natürlich schon ordentlich. Dafür dann vier frei belegbare Tasten.
Leider passen die Shelly Taster nicht in die normalen 55mm Rahmen... Mal sehen ob es mir das Wert ist mal auszuprobieren.
Und ja, der Preisvorteil gegen Hue ist da natürlich dahin wenn man nicht gerade 15 Birnen an einen Dimmer hängt

 

[Mr.Wurst]

So heute den letzten größeren Schritt gemacht und das Fenster montiert...
Noch wedi Platten kleben,verputzen und Heizung umbauen und dann war es das drin erstmal 🎉

 

[drunkenmaster]

Haufen Arbeit für das bisschen mehr an Fensterfläche. Aber verstehe schon, wolltest wahrscheinlich der Statik wegen nicht in die Breite gehen oder?

Der Lüfter ist ja mal ein richtiger Oschi im Vergleich.

 

[Mr.Wurst]

Puh naja..das Fenster ist jetzt 3 fach verglast,aussen wurde natürlich auch vergrößert...bringt schon richtig was vom Licht.
Naja Statik wäre jetzt kein Problem gewesen da ja eh darüber die Betonplatte ist...den Sturz hätte man sich dann auch sparen können...aber ich wollte den lüfter darüber haben, da sonst aussen hätte noch mehr passieren müssen.


Davon mal ab haben die aussen das Regenwasser Rohr total bescheuert verlegt...da wollte ich jetzt nicht noch 5 Kubikmeter ausschachten😂

 

[drunkenmaster]

Ohje das rohr ist tatsächlich sehr ungünstig dort. Naja man muss mit dem klar kommen was sich einem anbietet manchmal. Besser so als das kleine Guckloch was dort vorher war.

 

[soul4ever]

Schauen gerade nach Küchen für unser Haus.

Heut zum 2. mal im Möbelhaus gewesen. Küche für mich OK, Typ wollt unbedingt closen und ich glaub ich hätte es mit einem richtig frechen Angebot auch echt durchbekommen weil der Verkäufer heiss war. Aber Frau hat mich gebremst wegen Baugefühl usw...

Nächste Woche 2. Termin im Küchenstudio wo wir dann den Preis erfahren. Bin jetzt echt gespannt, ob der deutlich drüber liegt. Hatten nämlich im Möbelhaus mit deutlich mehr gerechnet und waren nun positiv überrascht.

 

[Pommbaer80s]

Vergleichen hilft auf jeden Fall. Hatten bei uns Preislimit 15.000 € gesetzt und für die gleiche Küche auch Angebote bis 22.000 bekommen - nach Rabatt!
Bei einem kleineren Küchenstudio haben wir die am Ende sogar für knapp 14k bekommen und dann noch ein paar Extras dazugenommen.

 

[ElectricDay]

Der Erpbachtgeber löst bei Ablauf des Vertrages zwei Drittel des Verkehrswertes ab, das ist was anderes als der 'Kaufpreis' auf dem freien Markt.

Zu dem Thema Erbbaurecht..

Danke für die ganzen Einschränkungen.

Zu Verkehrswert... Ich gehe davon aus dass die Immobilie in 75 Jahren an Wert gewinnt und das der Wert über dem Kaufpreis liegt.

P S. Wir sind wieder weg vom Thema. Haben uns bei der Immobilie dagegen entschieden, aber aus anderen Gründen.

 

[Pommbaer80s]

In 75 Jahren gewinnt eine Immobilie nur an Wert wenn regelmäßig in die Instandhaltung investiert wird (sofern die Bauweise das überhaupt zulässt).

 

[ElectricDay]

@Pommbaer80s

Joa wir sind ja davon ausgegangen, dass man darin in der Zeit wohnt, dann muss es ja instandgesetzt oder halt wenn erforderlich, teilsaniert werden. In der Realität habe ich damit noch keine Erfahrungen gemacht. Das ist erstmal die Theorie gewesen. 😄

 

[Pommbaer80s]

In 75 Jahren wird man in der Regel mindestens einmal kernsanieren (Heizung, Wasser, Elektrik) inkl. neues Dach. Würde ich tippen.

 

[plutoniumsulfat]

Zu Verkehrswert... Ich gehe davon aus dass die Immobilie in 75 Jahren an Wert gewinnt und das der Wert über dem Kaufpreis liegt.

Es geht nicht um den heutigen Kaufpreis, wenn ich HWk richtig verstanden habe.

 

[fatlace]

Schauen gerade nach Küchen für unser Haus.

Heut zum 2. mal im Möbelhaus gewesen. Küche für mich OK, Typ wollt unbedingt closen und ich glaub ich hätte es mit einem richtig frechen Angebot auch echt durchbekommen weil der Verkäufer heiss war. Aber Frau hat mich gebremst wegen Baugefühl usw...

Nächste Woche 2. Termin im Küchenstudio wo wir dann den Preis erfahren. Bin jetzt echt gespannt, ob der deutlich drüber liegt. Hatten nämlich im Möbelhaus mit deutlich mehr gerechnet und waren nun positiv überrascht.

Niemals ein Angebot annehmen wen man vom Verkäufer gedrängt wird.
Die Marge bei Küchen ist gewaltig, hier hilft nur vergleichen ohne Ende.
Im Prinzip sind die Küchen aus Deutschland alle gleich, Fronten/Farbe/Design (wen auch nicht viel) unterscheiden sich, alles was darunter ist, ist gleich.

Unsere Küche, überall gleich geplant, hatte eine Range von 25000 - 15000€, und die Knallerbsen wollten uns natürhlich immer direkt Unterschreiben lassen.
Da reagiere ich aber ganz empfindlich drauf und blocke meist direkt ab, komisch auch das die dann ein paar Tage später anrufen und das Angebot dann immer noch gilt

Küche würde ich nicht in einem Möbelhaus kaufen, sondern direkt zum Hersteller Kontakt aufnehmen, die haben Verkäufer die vor Ort alles zeigen was möglich ist, und sind fast immer unter dem Preis von Möbelhäusern.
Ikea ist da villt eine Ausnahme, aber bei den Küchen kenne ich mich nicht aus.

 

[RedShanks]

Also hatte ne Küche von IKEA mal aufgebaut und muss sagen top. Sowohl von der Qualität, den Fronten, als auch die Möglichkeiten, was man alles mit machen kann.

 

[ElectricDay]

Es geht nicht um den heutigen Kaufpreis, wenn ich HWk richtig verstanden habe.

Das ist echt ein komplexes Thema, wahrscheinlich weil damit die wenigsten, in der Praxis Erfahrung haben?! Vermutlich nehmen auch viele einen Bogen herum, weil sonst wäre die Immobilie / Inserat schon längst weg gewesen. Ein Maisonetten Wohnhaus mit 2 Etagen aus dem Jahre 2000 und dazu vor paar Jahren angeblich erneut saniert worden, bei den heutigen Preisen. Der Verkäufer verlangte nur ca 260k. zzgl. Gebühren 30k für ca 120qm. Zu dem Thema, es war ja auch die Rede, das man bei dem Pachtvertrag auch weiterverkaufen darf. Dann würde ich in 75 Jahren abwägen, ob die Immobilie dem Grundstück Besitzer übergeht oder ob es mehr Sinn macht, es dann zu Verkaufen. Vorausgesetzt man findet einen Interessenten.

 

[soul4ever]

Arbeite gerade den kv vom Haus durch. Wir mussten ja leider mit Fernwärme nehmen. Meine Frage an den Bauträger nach der anschlussleistung wurde ignoriert und hab es ehrlich gesagt dann vergessen, weil der Verbrauchspreis moderat war.

Laut Recherche sollte unser RMH, Baujahr 2025, kfw 55, nur 5-8 kw haben. Im Vertrag steht nun drin 10-15 kw! Das macht mehrere hundert Euro im Jahr aus.

Schreibe jetzt dem Bauträger und dann mal sehen. Hab eh schon das Gefühl die hassen mich weil ich alles mögliche nachfrage bis ins Detail.

Laut Gemini kam habeck mit seinem gesetz nicht durch, sodass ich wohl auch nachträglich die anschlussleistung bis zu 50% ohne Grund kürzen kann. Sagt zumindest Gemini. Kennt sich da jemand aus?

Hab jetzt mal ne höfliche Mail an den Bauträger formuliert.

 

[amdfreund]

Mir fehlt da auch die Ahnung, aber wäre bei dem FernwärmeZwangsZusatzvertag nicht der Fernwärmebetreiber der Ansprechpartner für solche Anpassungsanfragen?
Oder entscheidet sich nach dem Wert welcher Wärmetauscher im Haus verbaut werden muss?

 

[Pommbaer80s]

Das ist echt ein komplexes Thema, wahrscheinlich weil damit die wenigsten, in der Praxis Erfahrung haben?!

Den meisten ist es schlicht egal, weil solche Pachtverträge in der Regel 99 Jahre laufen und sie das eh nicht mehr erleben. Damit schlagen sich nur Zweitkäufer oder Erben rum.
Die ältesten Erbpachtverträge für private Wohnhäuser bei uns in der Stadt sind aus den 60ern. Selbst da reden wir über 2060+ bis das relevant wird.

 

[plutoniumsulfat]

Dann würde ich in 75 Jahren abwägen, ob die Immobilie dem Grundstück Besitzer übergeht oder ob es mehr Sinn macht, es dann zu Verkaufen. Vorausgesetzt man findet einen Interessenten.

Wer kauft denn ein Gebäude ohne Grundstück?

 

[PayDay]

Warum nimmst du nicht die Birnen von Hue ohne Farbe?

Ich verwende sehr gerne Dimmer quasi überall hier in der Bude und nehme dafür einfach die von dir genannten HUE Birnen. All der ganze Häck Mäck mit irgendwelchen Spannung reduzieren und dann geht das eh nicht wegen LED Lampe usw. Da nehme ich eine ne HUE Birne und kann dir einfach mit quasi jeden System einfach einstellen, bei mir auch am normalen Lichtschalter, da Hue einfach mit quasi jeden System zusammen arbeitet. #

Zu dem Thema Erbbaurecht..

Auch wenn diese Erbbaurecht Sache am Ende nicht vom eigentlichen Käufer wie dir relevant wird, ist es dann doch immer ein Thema beim Verkauf der Immobilie. Ich persönlich würde nie eine Bude mit Erbpacht kaufen, völlig egal, ob ich das Ende der Vertragslaufzeit erlebe oder nicht. Ich sehe eine Immobilie mittlerweile auch nur noch als ein Objekt an, was man gut verkaufen kann. Hängt natürlich auch vom Gebiet ab. Wenn die Preise lächerlich hoch sind und die Nachfrage gewaltig, dann ist das wohl egal. Wenn die Nachfrage aber eher überschaubar ist und der Käufer sich aus 2-3 Buden eine aussuchen kann (jo soweit ist es mittlerweile vielerorts wieder), werden die Leute im Zweifel meistens eher das Ding kaufen, wo sie nicht so eine Erbgeschichte mit drauf haben.

Der niedrigere Kaufpreis zieht am Ende ein weiteren laufenden Posten nach sich. Wer auf gar keinen Fall verkaufen will, kann hier vielleicht! Geld sparen. Am Ende wird der niedrigere Kaufpreis durch die Pacht am Ende wieder ausgeglichen mit dem Endergebnis, das man nie echter Eigentümer wird.