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  1. #1
    Flottillenadmiral Avatar von Zwergpintscher
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    Standard Der Immobilien-Thread

    Hallo zusammen,

    nachdem im Thread Was bleibt von eurem Gehalt über? regelmäßig die Diskussion "Mieten vs. Kaufen" entstanden ist, haben wir beschlossen hierfür einen separaten Thread zu erstellen.

    Ich werde diesen Startpost in regelmäßigen Abständen aktualisieren und mit interessanten Links rund um das Thema füllen.

    Um die Diskussion anzuheizen hier mein aktueller Stand zum Thema Immobilien in der Kurzform:
    Meine Frau und ich stehen kurz vor Baubeginn unseres Hauses - meines Erachtens macht Bauen bei den aktuellen Zinsen mehr Sinn denn je. Warum sollte ich jeden Monat ~1k Euro (warm) für eine Mietwohnung zahlen, wenn ich für 1,5k Euro ein Haus bezahlen kann, welches in x Jahren mir gehören wird.

    Aktuell kein vernünftiges System für eine Signatur vorhanden.

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  3. #2
    Matrose
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    Ich schmeiß einfach mal in den Raum:

    Ich unterstell dir einfach mal das dein Hausbau irgendwo in Richtung 350k€ geht.
    Warum nicht für 350k XX ETW anzahlen, Tilgung + Zinsen so abschließen das Rücklagen für Mietausfälle gebildet werden können.

    Nach XX Jahre gehören diese dir dann, hast im besten Fall eine Wertsteigerung deiner Immobilien erfahren und bist durch die Mieteinnahmen Finanziell unabhängig.

    Bitte nicht zerreissen wenn ich grob unfug rede.

  4. #3
    Admiral Avatar von ColeTrickle
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    Zitat Zitat von Zwergpintscher Beitrag anzeigen
    Hallo zusammen,

    nachdem im Thread Was bleibt von eurem Gehalt über? regelmäßig die Diskussion "Mieten vs. Kaufen" entstanden ist, haben wir beschlossen hierfür einen separaten Thread zu erstellen.

    Ich werde diesen Startpost in regelmäßigen Abständen aktualisieren und mit interessanten Links rund um das Thema füllen.

    Um die Diskussion anzuheizen hier mein aktueller Stand zum Thema Immobilien in der Kurzform:
    Meine Frau und ich stehen kurz vor Baubeginn unseres Hauses - meines Erachtens macht Bauen bei den aktuellen Zinsen mehr Sinn denn je. Warum sollte ich jeden Monat ~1k Euro (warm) für eine Mietwohnung zahlen, wenn ich für 1,5k Euro ein Haus bezahlen kann, welches in x Jahren mir gehören wird.

    1. Weil Niedrigzinsen durch erhöhte Preise bei Grundstücken zunichte gemacht werden.

    2. Weil man niemals Warmmiete vs. Hausrate vergleicht, wenn dann Kaltmiete.

    3. Weil man noch andere Kosten kalkulieren muss wie z.B. Modernisierungen, etc. Faustformel 10% der Raten im Jahr weglegen.

    4. Weil sich gerade durch Hausbau extrem viele Personen verschulden, da wie bei dir falsche Ansätze zum Vergleich genommen werden und echt auf schmalen Grad gebaut wird.


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    Geändert von ColeTrickle (02.08.14 um 08:18 Uhr)
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  5. #4
    Kapitän zur See Avatar von Bytexivex
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    Zu 1) hast du leider recht, die Preise explodieren zur Zeit
    Bei seinen 1,5k kann aber je nach Hausgröße Warm und Rücklage mit drin sein.
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  6. #5
    Admiral Avatar von ColeTrickle
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    Kann sein, bezweifle ich aber. Heizkosten, Abfallgebühren, Grundsteuer, Wasserkosten, Rücklagen sind meistens nicht in solchen Vergleichen enthalten.


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  7. #6
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    1,5k wären mir deutlich zu viel im Monat. Da muss ja einer alleine um die 3-4k verdienen.

  8. #7
    Admiral Avatar von freestylercs
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    Zitat Zitat von hank moody Beitrag anzeigen
    1,5k wären mir deutlich zu viel im Monat. Da muss ja einer alleine um die 3-4k verdienen.

    Mindestens. Ansonsten bleibt kaum was für Urlaub, Auto, Hobbys, Kinder übrig.

    Ich kann ja mal unser Projekt vorstellen:

    Wir beginnen mit dem Hausbau in 4 Wochen mit einem großen bekannten Bauträger.
    Grundstück: 850m² Stadtrandlage in einer 18k Einwohner Stadt.
    Das Haus wird 1-geschossig (Bauplan), also Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss. Der Spitzboden soll später zu Wohnzwecken ausgebaut werden.
    Insgesamt 160m² Wohnfläche.
    -Doppelgarage.

    Monatliche Rate haben wir 1000€ angesetzt. Da wir zusammen jedoch deutlich mehr verdienen, denken wir, dass wir jährlich bis zu 7-9k € sondertilgen können. Mal schauen.
    Solange man arbeitsfähig ist, sollte das kein Problem darstellen.

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  9. #8
    Kapitän zur See Avatar von SpecialK
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    Zitat Zitat von freestylercs Beitrag anzeigen
    Monatliche Rate haben wir 1000€ angesetzt. Da wir zusammen jedoch deutlich mehr verdienen, denken wir, dass wir jährlich bis zu 7-9k € sondertilgen können. Mal schauen.
    Solange man arbeitsfähig ist, sollte das kein Problem darstellen.

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    Mal angenommen, ein Verdiener fällt aus - was dann? Kann die Finanzierung dann ohne Probleme fortgesetzt werden?

  10. #9
    Kapitän zur See Avatar von Jean Pernod
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    Zitat Zitat von Fushey Beitrag anzeigen
    Ich schmeiß einfach mal in den Raum:

    Ich unterstell dir einfach mal das dein Hausbau irgendwo in Richtung 350k€ geht.
    Warum nicht für 350k XX ETW anzahlen, Tilgung + Zinsen so abschließen das Rücklagen für Mietausfälle gebildet werden können.

    Nach XX Jahre gehören diese dir dann, hast im besten Fall eine Wertsteigerung deiner Immobilien erfahren und bist durch die Mieteinnahmen Finanziell unabhängig.

    Bitte nicht zerreissen wenn ich grob unfug rede.
    Also Unfug ist das nicht, ich mache das auch so seit ein paar Jahren, wohne natürlich weiterhin zur Miete.
    Ich muss aber auch klar sagen, dass sich das nicht für jeden lohnt und dieses System hat natürlich auch Nachteile, wie z. B. einen hohen zeitlichen Aufwand.
    Unter finanziellen Gesichtspunkten ist es natürlich i.d.R. deutlich attraktiver in mehrere einzelne ETW (zur Vermietung) zu investieren als in ein EFH, welches man selbst bewohnt.
    Alleine schon weil man sich ETW kaufen kann, die zwar finanziell super sind, aber man selbst ungern drin wohnen würde, das sind nämlich oft die besten, weil die keiner haben will und dadurch sind die günstig im Kaufpreis. ;-)

    Allerdings rechnet sich das natürlich nur, wenn die Mieter bestenfalls alle Kosten einspielen, also nicht nur die Bedienung des Kredits, sondern auch Hausgeld, Rücklagen, usw. und solche Wohnungen zu finden ist extrem schwer, weil 99% der ganzen Wohnungen maßlos überteuert sind. Ich beziehe mich mit meinen Ausführungen natürlich auf Großstädte, auf dem Land würde ich das glaube ich gar nicht machen, weil ich zuviel Angst hätte, dass die Nachfrage nach Wohnraum in 20-30 Jahren nicht mehr gewährleistet wäre.

  11. #10
    Flottillenadmiral Avatar von Zwergpintscher
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    Zitat Zitat von Fushey Beitrag anzeigen
    Ich schmeiß einfach mal in den Raum:

    Ich unterstell dir einfach mal das dein Hausbau irgendwo in Richtung 350k€ geht.
    Warum nicht für 350k XX ETW anzahlen, Tilgung + Zinsen so abschließen das Rücklagen für Mietausfälle gebildet werden können.

    Nach XX Jahre gehören diese dir dann, hast im besten Fall eine Wertsteigerung deiner Immobilien erfahren und bist durch die Mieteinnahmen Finanziell unabhängig.

    Bitte nicht zerreissen wenn ich grob unfug rede.
    Grob Unfug auf keinen Fall- was du schilderst ist einfach eine andere Möglichkeit - kann man auch machen, klar. Je nach Situation kann das absolut sinnvoll sein. Ich bin hier aber ziemlich auf dem Land - Wohnungen hier steigen kaum im wert und sind u.U. auch nicht einfach zu vermieten.

    Wenn man Mieteinnahmen haben will, dann kann man nicht selber in der Wohnung wohnen-> d.h. ich muss selber auch noch Miete an irgendwen zahlen (der ggf. davon dann die Wohnung mit dem selben System abzahlt )

    Zitat Zitat von ColeTrickle Beitrag anzeigen
    1. Weil Niedrigzinsen durch erhöhte Preise bei Grundstücken zunichte gemacht werden.

    2. Weil man niemals Warmmiete vs. Hausrate vergleicht, wenn dann Kaltmiete.

    3. Weil man noch andere Kosten kalkulieren muss wie z.B. Modernisierungen, etc. Faustformel 10% der Raten im Jahr weglegen.

    4. Weil sich gerade durch Hausbau extrem viele Personen verschulden, da wie bei dir falsche Ansätze zum Vergleich genommen werden und echt auf schmalen Grad gebaut wird.

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    1. Bin hier auf dem Land (10k Einwohner im Dorf, nächste Großstadt ist nicht ganz nah) - hier sind die Preise im Rahmen (~170€/m², voll erschlossen).

    2. Die 1500€ sind inkl. Nebenkosten (Wasser, Abwasser, Strom, ...), allerdings ohne Rücklagen für Modernisierungen und Reparaturen.

    3. seihe 2. - klar, bei Eigentum muss man dafür auch zurücklegen!

    4. Wirklich vergleichen kann man Kaufen/Bauen mit Mieten sowieso kaum - dafür gibts zu viele Faktoren (Steigerung Mietpreise, Steigerung NK, Zinsentwicklung, ...) und das ganze hängt auch viel zu sehr von der Situation eines jeden einzelnen ab.

    Zitat Zitat von ColeTrickle Beitrag anzeigen
    Kann sein, bezweifle ich aber. Heizkosten, Abfallgebühren, Grundsteuer, Wasserkosten, Rücklagen sind meistens nicht in solchen Vergleichen enthalten.


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    Bis auf die Rücklagen sind in meinem Vergleich alle Kosten enthalten. Reine Bankrate beträgt 1.100 €

    Zitat Zitat von hank moody Beitrag anzeigen
    1,5k wären mir deutlich zu viel im Monat. Da muss ja einer alleine um die 3-4k verdienen.
    Was kostet doch gleich eine Wohnung / ein Haus mit ~150m² und Garten zur Miete? Klar, am Anfang sind finanziell jetzt keine Urlaube in die dominikanische Republik oder so mehr drin (meine Frau ist noch in Elternzeit) - spätestens wenn sie wieder arbeitet sieht die Welt aber schon wieder ganz anders aus
    Aktuell kein vernünftiges System für eine Signatur vorhanden.

  12. #11
    Admiral Avatar von freestylercs
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    Zitat Zitat von SpecialK Beitrag anzeigen
    Mal angenommen, ein Verdiener fällt aus - was dann? Kann die Finanzierung dann ohne Probleme fortgesetzt werden?
    Wenn ich ausfalle wird es eng. Aber wir haben zur Zeit auch laufende Kosten von über 2500€ monatlich, das würde meine Frau nicht alleine schaffen.

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  13. #12
    Admiral Avatar von ColeTrickle
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    Meine Freundin und ich verdienen aktuell zusammen knapp 4500€. Wohnen in Leipzig. Als Miete würde ich maximal 900€ ausgeben, für ein Haus maximal 1200€. Einfach damit begründet, da vor allem mein Gehalt in den nächsten Jahren dank Verdi steigt.


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  14. #13
    Admiral Avatar von ColeTrickle
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    Ich rede von Berufsjahren .


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  15. #14
    Flottillenadmiral Avatar von sapphire_fan
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    Zitat Zitat von ColeTrickle Beitrag anzeigen
    Meine Freundin und ich verdienen aktuell zusammen knapp 4500€. Wohnen in Leipzig. Als Miete würde ich maximal 900€ ausgeben, für ein Haus maximal 1200€. Einfach damit begründet, da vor allem mein Gehalt in den nächsten Jahren dank Verdi steigt.


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    900 € in Leipzig, wohnt ihr in nem penthouse im Waldstraßenviertel oder wat?!
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  16. #15
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    In Leipzig 900 für ne Wohnung ausgeben ist schon seit einiger Zeit nicht mehr wirklich schwer..
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  17. #16
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    Zitat Zitat von sapphire_fan Beitrag anzeigen
    900 € in Leipzig, wohnt ihr in nem penthouse im Waldstraßenviertel oder wat?!
    Aktuell Zahlen wir 600€. Wohnungen die mir gefallen im gleichen Viertel (Waldstraße, Gohlis-Süd) gibt es eben nicht mehr für 900€. Hier legt man aktuell um die 1200-1400€ hin.


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  18. #17
    Kapitän zur See Avatar von SpecialK
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    Zitat Zitat von freestylercs Beitrag anzeigen
    Wenn ich ausfalle wird es eng. Aber wir haben zur Zeit auch laufende Kosten von über 2500€ monatlich, das würde meine Frau nicht alleine schaffen.

    free
    Ich für meinen Teil, würde die Finanzierung so planen, dass ein Verdiener das Ganze finanzieren kann. Schnell fällt jemand wegen Krankheit, Arbeitslosigkeit aus... oder gar eine Trennung. Dann haut das euch die Finanzierung ganz schnell um die Ohren!

  19. #18
    Matrose
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    weitere Frage zwischen drin, alles rein theoretisch:

    Ich kaufe Immobilie XY um diese weiter zu Vermieten, ich finanziere 50% des Kaufpreises. Aufgrund von Umständen werde ich arbeitslos, kann jedoch die Rate aufgrund der Mieteinnahmen Problemlos decken. Wird die Bank auf mich zukommen und einen höheren Zinssatz verlangen aufgrund des gestiegenen Risikos das ich die Rate nicht mehr bedienen kann? Bekommt die Bank überhaupt mit das ich keinen Job mehr habe oder gibt es in den Kreditverträgen sogar eine Klausel die besagt das ich bei gravierenden Änderungen meiner Finanziellen Verhältnisse Meldung machen muss?

  20. #19
    Kapitän zur See Avatar von SpecialK
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    nein, dafür hast du ja die zinsbindung

  21. #20
    Leutnant zur See
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    Zitat Zitat von SpecialK Beitrag anzeigen
    Ich für meinen Teil, würde die Finanzierung so planen, dass ein Verdiener das Ganze finanzieren kann. Schnell fällt jemand wegen Krankheit, Arbeitslosigkeit aus... oder gar eine Trennung. Dann haut das euch die Finanzierung ganz schnell um die Ohren!
    Ja, und genauso können beide ausfallen. Man kann nicht jeder Eventualität vorbauen, wobei ein Ausfall ja hoffentlich durch eine BU abgefedert wird (selbst Schuld wer dann keine hat). Was im Falle einer Trennung o.ä. passiert, kann man ja vorher (z.B. im Ehevertrag o.ä.) festlegen.

    Und wenn einem alles um die Ohren fliegt, kann man die Hütte halt auch wieder verkaufen.

  22. #21
    Kapitän zur See Avatar von SpecialK
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    Das Risiko, dass beide aufgrund Krankheit oder eventueller Arbeitslosigkeit ausfallen, ist wohl ein Stück niedriger...!

    Trennung bedeutet meist Verkauf, da einer alleine das Haus nicht "halten" und finanzieren kann, wenn zwei Gehälter eingeplant sind.

    Natürlich kannst du die "Hütte" wieder verkaufen - nur ist die Frage, ob du das Geld, was du gezahlt hast, auch wieder bekommst

  23. #22
    Flottillenadmiral Avatar von sapphire_fan
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    Zitat Zitat von ColeTrickle Beitrag anzeigen
    Aktuell Zahlen wir 600€. Wohnungen die mir gefallen im gleichen Viertel (Waldstraße, Gohlis-Süd) gibt es eben nicht mehr für 900€. Hier legt man aktuell um die 1200-1400€ hin.


    Sent from my Girlfriend's iPad
    joa, das stimmt,

    ich möchte auch bald wegziehen, Ich fahre jeden Tag wegen unserer Fahrgemeinschaft durch die Eisenbahnstraße vorbei, und mit dem Fahrad!.. Letztens war riesen Polizeiaufgebot, als ich nach Hause fuhr. Es stellte sich heraus, dass ein paar Iraner/Araber ne Straßenschlacht abgeliefert haben.. ^^ (mal Eisenbahnstraße leipzig taff googlen -> ist aber maßlos übertrieben ehrlich gesagt, ich gehe dort regelmäßig einkaufen...)

    BTT: ist n Hauskauf durch Zwangsversteigerung für euch ne Option?
    Geändert von sapphire_fan (02.08.14 um 19:08 Uhr)
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  24. #23
    Leutnant zur See
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    Zitat Zitat von SpecialK Beitrag anzeigen
    Das Risiko, dass beide aufgrund Krankheit oder eventueller Arbeitslosigkeit ausfallen, ist wohl ein Stück niedriger...!

    Trennung bedeutet meist Verkauf, da einer alleine das Haus nicht "halten" und finanzieren kann, wenn zwei Gehälter eingeplant sind.

    Natürlich kannst du die "Hütte" wieder verkaufen - nur ist die Frage, ob du das Geld, was du gezahlt hast, auch wieder bekommst
    Natürlich geht man auch immer ein gewisses Risiko ein - wer dazu nicht bereit ist, sollte wirklich kein Haus kaufen, sondern bei der Miete bleiben. Da ist man immer flexibel.

    Ich halte es allerdings für schwachsinnig, so zu planen, dass das Haus auch von einem Partner (am Ende noch dem finanziell Schwächeren) allein gehalten werden kann - das führt wahrscheinlich dazu, dass man einiges an Abstrichen machen muss, und wenn die Beziehung dann hält ärgert man sich am Ende nur drüber, dass man dieses und jenes eben nicht hat. Die Frage ist noch dazu, ob man das Haus allein überhaupt behalten will - ich wüsste mit (wie oben z.B. genannt) 850m² Grundstück und 160m² Wohnfläche allein nun echt nichts anzufangen.

  25. #24
    Admiral Avatar von freestylercs
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    Zitat Zitat von SpecialK Beitrag anzeigen
    Ich für meinen Teil, würde die Finanzierung so planen, dass ein Verdiener das Ganze finanzieren kann. Schnell fällt jemand wegen Krankheit, Arbeitslosigkeit aus... oder gar eine Trennung. Dann haut das euch die Finanzierung ganz schnell um die Ohren!

    Dann dürften wir nie bauen, da meine Frau nicht über 1800€ Netto kommen wird in ihrem Beruf.
    Wenn ich so krank bin und nicht mehr arbeiten kann, bekomme ich gute Rente, wenn ich tot bin zahlt die Lebensversicherung.

    free
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  26. #25
    Admiral Avatar von ColeTrickle
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    Zitat Zitat von sapphire_fan Beitrag anzeigen
    joa, das stimmt,

    ich möchte auch bald wegziehen, Ich fahre jeden Tag wegen unserer Fahrgemeinschaft durch die Eisenbahnstraße vorbei, und mit dem Fahrad!.. Letztens war riesen Polizeiaufgebot, als ich nach Hause fuhr. Es stellte sich heraus, dass ein paar Iraner/Araber ne Straßenschlacht abgeliefert haben.. ^^ (mal Eisenbahnstraße leipzig taff googlen -> ist aber maßlos übertrieben ehrlich gesagt, ich gehe dort regelmäßig einkaufen...)

    BTT: ist n Hauskauf durch Zwangsversteigerung für euch ne Option?
    Da ich bei einer Bank arbeite und weiß wie knapp die Leute beim Hausbau kalkulieren ist meine Devise:

    Warten bis die Zinsen steigen (5-10 Jahre) und dann aus Insolvenz kaufen.

    Der niedrige Zins ist zwar nett, wenn dafür aber die Grundstücke die letzten Jahre um 1/3 gestiegen sind und sogar am ... der Welt liegen ist das eben aktuell keine Option.


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